九江中介盯上棚户区改造房肥肉

专找对房价和拆迁政策不熟悉的老人、妇女忽悠

20万元收购一套改造房转手能赚3万多

浔城中介盯上棚户区改造房肥肉

且看他们如何运作拆迁经济

晨报暗访组

涉及十大片区的浔阳区旧城改造工作全面启动以来，有关这十大棚户区的还房、买房、卖房问题已成为人们茶余饭后热议的话题。这一场轰动九江的改造工程，长远上是改善人居环境、繁荣城市经济的大项目；而短期内，也会创造出一片房产买卖、租赁市场。房产中介，作为对市场最敏锐的群体之一，自然不会错过这样的机会。

拆迁房的价值：远不止是一栋房的钱

一栋要拆迁的房子值多少钱？如果不会算这笔账，那就绝对不是一个好中介。无论是买还是卖，中介始终是中间人，赚取的也就是其中的差价，所以一定要会算账。从事过5年房产中介的陈先生告诉记者：中介一般没有足够的资金，所以不会直接参与房屋买卖，但中介能找到房源，只要和买卖双方谈好价格，就能从中赚取不少利益，所以算账是关键。

一栋即将改造的房子，价格绝不仅仅是房屋面积乘以每平方米房屋价格这么简单！陈先生向记者简单分析说：如果拆迁户选择货币补偿方式，那么得到的补偿款一般是：房屋面积乘以每平方米房屋价格+拆迁过渡费+搬家费+装修补贴。而其中的每平方米房屋价格也不是简单等于拆迁房所在地同类房屋的均价。政府为了维护拆迁户的利益，收房价往往不低。陈先生说：棚户区的房子一般比较破旧，所以就算地段好，价格也不会太高。但政府为了弥补拆迁户的损失，一般会适当抬高价格。不过具体房价抬高的比例、过渡费、搬家费等补贴费用的多少，还要等政府的相关细则出台后才知道。

采访中，记者就发现一位不会算这笔账的拆迁户。

市民王女士，有一栋60㎡的老房子，正好在此次拆迁范围内的黄土坡片区。因为房子老，王女士的态度一直是：能卖就卖。从4月底开始，就有家房产中介一直问我房子卖不卖，但我开始有些犹豫，因为不知道要卖多少钱。王女士回忆说：但后来，中介一直跟我说老房子不值钱，而且还房款也不知道什么时候能拿到，所以还不如趁早卖了。有人想买老房子，等拆迁后换新房，所以只要你肯卖，我马上就能帮你卖出去。在这家中介一番死缠烂打后，王女士以20万元的价格将这栋房子卖出。

陈先生向记者分析：一栋60㎡的棚户房，如果在非拆迁时期卖20万元，确实不亏。但在这个时期就亏大了。因为拆迁过渡费、搬家费、装修补贴以及每平方米的房价补贴，这些王女士都没拿到，而这笔钱将进入买她房子的人或中介手中。陈先生说，按以往九江市拆迁补助标准算，王女士这次亏了3万元左右。

同样从事房产中介的王经理告诉记者：如果会运作，买了王女士房子的人可以赚到的远不只是这3万元。王经理向记者分析：3万元是按照货币补偿的方式计算的亏损额，如果选择产权调换的补偿方式，经过适当的运作，能赚得更多。这也就是为什么，尽管棚户房的卖家很少，但仍有不少中介人还是会想尽办法去寻找可能的机会。

采访中，记者以卖房者的身份走访了浔城多家房产中介公司。其中有五六家中介公司的业务员告诉记者：只要价格合适，我下午就能帮你把房卖出去。由此可见，棚户区改造房存在巨大利润空间，吸引不少人投资目光。

中介收房看缘分也看技巧

知道自己房子要拆迁的居民，往往都会对自己手上的老房子进行详细的估价，一般不会轻易出手。王经理告诉记者：我做中介有6年了，一般拆迁通知下达后，市民就会谨慎卖房，能收到这些房子，基本看缘分。

虽然收房很难，但还有不少中介愿意尝试。记者通过王女士联系到了买她房子的中介业务员小吴。在几次交流后，小吴告诉了我们一些窍门。

如果是以往小范围的拆迁，想在改造通知下达之后买拆迁房几乎是不可能的。但这次有十个片区，1万多户居民，要找到一两户肯卖的还是可以做到的。小吴告诉记者：孤寡老人和一些对房价和拆迁政策不熟悉的人士最容易被忽悠。

小吴说：卖我房子的王女士就属于对房价和拆迁政策不熟悉的人群。他们一般家里不缺住房，并且想处理掉手上的老房子，只要你能忽悠住他们，就有可能买到房子。市民王女士卖掉的房子属于她婚前个人财产，所以有一定房价意识的丈夫没有过多过问，而其儿子又在外地工作，这也让王女士在被中介蛊惑时找不到人商量，而最终做了个亏本生意。

当然，又要家人不过问，又要房屋所有人缺乏基本的房价、政策意识，这确实需要很大的缘分。为此就有中介把眼光转向了棚户区的一些老人。

有些老人只有这一套住房，等不起还房和安置；而且老人往往不喜欢挪窝，因为这会改变他们很多的生活习惯。所以向他们买房，成功率相对较高。小吴的经验是：在与老人们商量时，告诉他们可以及时拿到卖房款，这样就可以马上就近买房，而且会帮他们推荐一些在拆迁房附近，价格又差不多的二手房。

小吴告诉记者：因为棚户房的利润空间比二手房大，所以只要适当让利，我们在物色二手房时的选择空间就更大，因此我们很容易在拆迁范围内找到合适的二手房。小吴还说：如果老人卖给我们棚户房，又买了我们推荐的二手房，其实我们中介相当于一次做了两笔生意，这样利润空间就更大了。

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